观点直击 | 如何应对地市过热? 龙湖称TOD拿地是重要方式

2020-06-16 23:06:50 来源:观点地产网 第一创业上大赚46%分享

  观点地产网 6月16日,是龙湖年度股东会召开的日子,董事会主席吴亚军携两位执董出席香港现场,CEO邵明晓及CFO赵轶则通过视屏的方式跟在场股东见面。

  今天的股东会,因为疫情的缘故,比往年冷清些,不到20分钟便收锣罢鼓。吴亚军甚至调侃,能到现场的股东都是真爱了。

  2019年,龙湖集团交出了一份让股东放心的成绩单。

  期内,龙湖录得营业收入1510.3亿,同比增长30.4%;核心净利润155.5亿元,同比增长21.0%;毛利508.0亿元,同比增长28.5%;毛利率为33.6%;核心税后利润率达到15.5%。

  同时,全年每股派息1.2元,分红率达45%,每股股息五年复合增长率达到30%。

  股息之外,股价表现绝对是股东关心的另一个重点。观点地产新媒体了解到,2020年至今,龙湖的股价表现亦优于同行。

  截至6月16日,前十大内房股股价仅有世茂房地产与龙湖集团录得上涨。

  在经过例行公事的宣读议案环节后,话筒被交到了台下的股东手上。

  股东关注到了近期地市过热的现象,竞价百轮、高溢价拿地、楼面价破区域新高的市场环境下,常年更倾向于公开市场拿地的龙湖会有怎样的策略?

  依旧像以往业绩会和股东会一样,吴亚军将“答题”人选安排得妥妥当当,这道题被她交给了邵明晓。

  “1月到3月上旬,是比较好的拿地时机,由于龙湖财务稳健及在手资金充裕,这两个月买地数量也比较多。”

  年报数据显示,截至2019年末,龙湖有息负债总额为1460亿元,平均借贷成本为年利率4.54%,平均贷款年限6.04年,净负债率为51%,在手现金为609.5亿元,同比增长35%,现金占短期债务的倍数达到4.38倍。

  另外,在去年9月和今年1月,龙湖成功发行15亿美元债,期限为10-12年的长年期,最高利率3.95%。

  不过,邵明晓也认同股东的说法,三月中旬到现在的土地市场比较火热。“公开市场机会好,我们就聚焦一二线城市拿地,市场特别热,也会采取收并购结合TOD地铁上盖物业的方式来拿地。”

  事实上,随着城市轨交建设的不断发展,TOD模式有着广阔的前景,龙湖在商业运营上的能力,是其操盘TOD项目的重要加持。

  邵明晓于股东会上称,龙湖近期在多个城市拿下TOD项目,包括东莞、杭州等。据了解,4月24日,龙湖金地联手,以32亿底价成交东莞火车站TOD地块,包含10万平米自持商业,并要求进行整个TOD项目规划和打造。

  5月19日,龙湖联合清能斥资46亿拿下武汉武昌滨江地块,需建设不少于28万平米的商业综合体,自持建筑面积不低于19.5万平米。龙湖武汉公司随后透露,该项目将打造成TOD天街项目。

  同月26日,龙湖再斥资71.89亿元竞得杭州核心区TOD项目。根据规划,滨康综合体将建设成不大于21万平米的住宅,商业部分须建设3.5万平方米的五星级酒店+5万平米的购物中心+6.5万米的写字楼。

  而在6月4日,龙湖刚与武汉地铁集团达成战略合作协议,双方将整合资源,发展轨道交通(TOD)及产城融合发展战略,推动轨道交通站点及上盖物业管理科技化与智慧化升级。

  “这是个框架协议,主要涉及地铁上盖的物业开发合作,包括现有上盖物业的运营等,为这些业务合作进行一个铺排。”邵明晓称,具体的合作会在之后进一步落实。

  “我们不会为了收并购而收并购,而是看机会。”在此前的业绩会上,邵明晓称,龙湖的收并购比例保持在25%到30%,更倾向于项目级的收购。

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